文/赵斌
保交房工作是保障民生、切实保障购房人合法权益的一项重要工作。住房和城乡建设部表示，锁定了按照合同约定应该在今年年底前交付的396万套住房，作为保交房攻坚战的目标任务。
“保交楼”政策的深入有助于减轻购房者对期房烂尾的担忧，从而提振预期。如今，多地也正在“试水”现房销售。但在这一进程中，如遭遇烂尾楼，应该怎么办？
近日，烂尾楼8年业主自学法律讨回房款的故事广受关注。有网友表示，这种做法一般人学不来，遭遇烂尾楼后往往感觉力不从心、不知所措。
中新社国是直通车通过采访多位法律专家和业内人士发现，遭遇“烂尾楼”后，抓三条主线，可以掌握挽回损失的关键词。
行政救济四通道
在我国，房地产从项目备案、规划、土地审批一直到施工和销售，全链条所有环节都必须在政府主管部门的监管之下进行和完成。
曾经从事房地产开发生意多年的姜成在接受中新社国是直通车采访时表示，一些烂尾楼盘项目往往存在不同程度的违规。如果严格按照国家规定和规范操作，烂尾项目会大幅减少。
所以，当业主发现所购房屋项目有延期交付苗头时，如能及时提醒相关部门纠正开发商违规行为以及加强资金使用等监管，可在早期为避免楼盘项目烂尾起到关键作用。那在遭遇烂尾楼时，又能通过哪些部门寻求帮助，以期挽回损失呢？
北京市京师律师事务所合伙人、律师张明表示，起诉前可以先行考虑通过以下四种方式寻求救济：
一、联系当地住房和城乡建设局。该部门负责监管房地产开发企业资质、审核项目规划和施工进度、处理房地产开发过程中的投诉和纠纷等，包括跨部门协调多单位共同解决包括烂尾项目在内的房地产领域相关问题，都属于该部门职能；
二、直接向当地政府求助。政府具有较强的综合协调能力，实践中，有很多地方政府专门成立“烂尾工程推进办公室”等临时机构，通过政策支持、资金援助等方式推动项目复工，很多烂尾项目在政府的协调下完成交房；
三、通过消费者权益保护协会(消费者协会)获得帮助，消费者可以向其进行法律咨询或者投诉，比如购房者可将开发商违约延迟交房等相关问题反映到消费者协会，从而得到相关调解和维权指导；
四、主动与开发商贷款银行或其他金融机构联系。房地产项目通常都要通过银行或其他金融机构进行融资。当房屋烂尾时，银行或其他金融机构也面临着坏账风险。所以银行或其他金融机构通常会竭尽全力寻找解决方案，如重组贷款、引入新的投资者等，购房者可以通过银行或其他金融机构了解项目的财务状况和可能的解决方案，针对具体情况早做准备。
张明说，在通过上述方式保护自身合法权益同时，根据具体情况，还可以适时启动诉讼，对于通过上述方式所取得的一些认定、文书等往往可以作为诉讼所需的有效证据。
民事诉讼“三注意”
通过民事诉讼是维护合法权益的有力手段，遭遇烂尾楼后，如何在诉讼中占有先机？
北京义贤律师事务所高级合伙人、房产律师孔民在接受中新社国是直通车采访时表示，专业的房产律师会根据具体情况，为当事人提供专业的解决方案。对购房者而言，注意以下三点，为遭遇烂尾楼的购房者在民事诉讼中保证利益非常关键。
一、签订购房合同要详细约定交房时间、逾期交付期间的违约金，违约金可以按日计算尽量约定比例高一些；退房条件要清楚明确，确保合同条款的明确性和合法性。如果购房合同中在这些方面不够清晰，可以要求签订补充协议。如开发商拒绝，则要提高警惕谨慎选择。必要时，可以征求专业人士和律师的意见；
二、遭遇烂尾楼后，可与多名购房受害人提起共同诉讼。这不仅可以大幅降低维权成本，也可以共享互相之间的证据，提升成功率。但需要购房者齐心协力，推选出合适的代表人对相关事务进行多方沟通和协调；
三、诉讼和保全要早。只要条件允许，可以考虑尽早提起诉讼并提起诉讼保全。这样可以先了解开发商资金及在建工程负债情况，再考虑是要求退房还是要求对方在赔偿我们损失情况下继续履约交房。
在遭遇烂尾后，除了行政和民事诉讼手段，刑事手段的作用也不容小觑。
刑事手段不容小觑
首都师范大学刑法学教授、研究生导师、北京市冠衡律师事务所兼职律师肖怡在接受中新社国是直通车采访时表示，从以往案例来看，一些烂尾楼项目中，其运营人员可能出现与资金相关的刑事犯罪。
比如，以虚假诉讼、虚构工程项目、工程量造假等方式侵占售楼款等项目资金，甚至是虚构项目等诈骗、合同诈骗以及集资诈骗犯罪等，在一些烂尾项目中可能存在。
有购房者担心：通过刑事手段追回的款项能和民事诉讼一样，返还到购房者手中吗？
肖怡表示，针对涉嫌诈骗购房者房款的犯罪行为，追回违法所得后直接返还购房者；对于侵占项目资金的犯罪，追回违法所得后返还到项目主体。遭遇烂尾的购房者可以通过行政、民事等多种手段合法获取退房款等，从而享受到这笔追回的资金。
还有消费者担心：通过民事诉讼可以主张被开发商侵占资金的利息，以及主张因此产生的损失；而刑事手段追回的只是本金。
肖怡表示，通过刑事手段追回违法所得返还受害人后，受害人依然可以另行提起民事诉讼主张合法的损失赔偿，而刑事案件中的相关信息，很多可以作为民事主张的有效证据。
避开烂尾楼有“6看”
维权有成本，烂尾楼让人糟心，有效避免买到烂尾楼是关键。
孔民表示，买房“6看”可有效降低买到烂尾楼风险：
一、《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工证》《商品房销售(预售)许可证》“五证”齐全的房子，烂尾的概率会大大降低；
二、考察开发商有无不良历史；
三、看工程进度。房屋主体工程已经完成2/3以后，出现烂尾的概率会降低；
四、看楼盘销售周期与进度。销售周期长、销售进度很慢的楼盘要仔细考察。一个楼盘销售周期拉长，高库存最先影响到开发商的资金链问题；
五、购买尾房时应看房屋产权状况。购买尾房首先要确定房屋销售手续和产权是否明晰，是否已被银行抵押了。如果是拍卖房，应弄清产权过户手续是否已经办理等；
六、最忌贪图便宜。开发商体量较小，价格优惠的所谓“内部房”，虽尚未开发却称“有前景”的位置，这些“画饼”项目，最终形成烂尾风险极高。
据悉，目前国家层面正在有效推动现房销售，同时对预售制度进行完善和优化，这将为有效避免烂尾楼的出现起到关键作用。
